Le bail commercial ne peut contenir une clause d'indexation qui ne joue qu'à la hausse

Dans ce litige (voir pièce jointe), le preneur contestait, notamment, la validité de la clause d’indexation contenue dans son bail commercial et sollicitait le remboursement, par le bailleur, de toutes les sommes versées au titre des indexations intervenues depuis la prise d’effet du bail.

Le bail contenait, en effet, une clause d’échelle mobile prévoyant que le loyer serait indexé tous les ans à sa date anniversaire en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE. La clause stipulait que la variation de l’indice choisi serait prise en considération, aussi bien dans le cas de hausse que dans le cas de baisse de l’indice. Elle ajoutait toutefois que son application ne pourrait, en aucun cas, entraîner un montant de loyer inférieur à celui précédemment facturé.

Le preneur soutenait que cette clause était nulle au regard des dispositions d’ordre public, tant de l’article L.112-1 du code monétaire et financier, que de l’article L. 145-39 du code de commerce.

L’article L. 112-1 du code monétaire et financier, qui réglemente les clauses d’échelle mobile, pose le principe selon lequel est réputée non écrite, toute clause d’indexation prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.

Remarque : sur le fondement de cette disposition, la cour d’appel de Paris a eu l’occasion de considérer que devait être réputée non écrite, une clause d’indexation prévoyant que son application ne pourrait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédent la révision. La juridiction parisienne a considéré que ce type de clause créait une distorsion prohibée puisque, en cas de baisse de l’indice, le loyer étant maintenu au loyer précédemment en vigueur, la durée s’écoulant entre les dates de modification du loyer serait nécessairement plus longue que celle de la variation des indices. (CA Paris, 3e ch., 2 juill. 2014, RG n°12/14759).

L’article  L. 145-39 du code de commerce qui réglemente la révision légale du loyer indexé, prévoit que la révision peut être demandée par l’une ou l’autre partie chaque fois que, par le jeu de la clause d’indexation, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

En l’espèce, la cour d’appel sanctionne la clause au motif que l’exclusion de l’indice à la baisse revient à interdire toute diminution du montant du loyer, ce qui paralyse le fonctionnement l’article L. 145-39 du code de commerce qui exige une réciprocité. En revanche, les juges du fond ont considéré que cette clause n’était pas contraire à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, puisque les périodes de variation de l’indice et celle de variation du loyer sont toutes deux annuelles.

Toutefois, la cour d’appel n’a pas considéré que toute la clause devait être réputée non écrite, mais uniquement la stipulation qui interdit la variation du loyer à la baisse. La clause d’indexation subsiste et les juges du fond ont recalculé le loyer, non pas depuis la date d’effet du bail, mais depuis la première année où cette clause aurait du conduire à une baisse de loyer. Le bailleur est condamné à rembourser ce seul trop perçu.